¿A quién le corresponde asumir las reparaciones que hay que realizar en las cubiertas, sean azoteas o terrazas, de las que son beneficiarios en exclusiva de su uso los propietarios de la finca a las que se le asignó su usufructo?

Como presidente en una comunidad de propietarios le habrá tocado responder, y responderse a esa pregunta sobre las terrazas. Desde luego que lo más cómodo es consultar a su administrador de fincas, si es que su comunidad cuenta con él. Si no tiene administrador o teniendo quiere resolver la duda, en unas líneas vamos a sacarle de dudas.

La Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 1902 del Código Civil nos van a llevar a resolver la pregunta

En un edificio sometido al régimen jurídico de propiedad horizontal, la cubierta de un edificio, sea terraza o cubierta, es un elemento común. Así, que toda obra gruesa que hubiera de realizarse en ella, debe ser la comunidad quien asuma su coste. Es más, debemos decir que las terrazas que aun siendo elementos comunes se atribuye el uso a un solo propietario, la encargada del mantenimiento de los elementos comunes sigue siendo la comunidad.

No obstante, hay excepciones. Por ejemplo:

• Si las reparaciones se deben al normal uso y disfrute de la terraza por parte de los usufructuarios de la misma, el responsable del pago de los gastos es en exclusiva el usuario. Y es a él. a quien corresponde asumir el coste de las reparaciones y la responsabilidad de lo que esa falta de mantenimiento se derive frente a sí mismo y frente a terceros.
• Si los perjuicios son consecuencia de su actuar culpable o negligente también deberá asumir la reparación o reposición y los daños que esa actuación conlleve, asumiendo estos la reparación, y los daños a terceros si los hubiere.

Gastos de Impermeabilizar Cubiertas

Diremos también que en cuanto a los gastos de impermeabilizar las terrazas la reiterada jurisprudencia indica que son por cuenta de la comunidad, aun cuando su uso sea atribuido en exclusiva a un copropietario, dado el carácter común de ese elemento.

Aclararemos que:

• En el caso de que la filtración se deba a un atasco en el sumidero la regla anterior cesaría si esta se deriva de actos u omisiones culposas del beneficiario del uso de esa terraza. Como ejemplo: la falta de diligencia en mantener el sumidero libre de suciedad y que hubieran producido el atranco del mismo exculparían a la comunidad de las consecuencias del siniestro y del pago del desatasco del sumidero, imputándose consecuentemente al propietario la responsabilidad de su reparación.
• Si los daños en la terraza y la filtración se deben a que el usufructuario de la terraza no la mantiene adecuadamente, por ejemplo, no elimina las hierbas que entre las baldosas han ido creciendo. La reparación del suelo como consecuencia de haberse levantado el embaldosado nos llevaría a la excepción del pago por parte de la comunidad de la reparación del suelo y de los daños a terceros ocasionados siendo el usuario de la misma el que debería abonarlo.

En resumen

Y como señala la reiterada jurisprudencia podemos decir:

• Toda reparación que tenga que ver con el uso de la terraza de uso privado corre por cuenta del usuario de la misma.
• El resto de percances que ocurren corren por cuenta de la comunidad, como, por ejemplo
  • Inclemencias del tiempo
    • Una helada rompe los baldosines de la terraza.
    • La tromba de agua caída impide, a pesar de estar correctamente mantenido el desagüe, la evacuación de las aguas pluviales.
  • Envejecimiento de la construcción.
    • Los baldosines de la terraza se rajan por el envejecimiento de los materiales.

Obligación de realizar las obras

En cuanto a la pregunta de la obligación de realizar las obras de acondicionamiento hemos de indicar que dado que la estanquidad es un requisito indispensable para la habitabilidad del inmueble (L.O.E. Art. 3) la reparación de la cubierta se hace indispensable, obligada y urgente.

Las periciales

La ventaja de tener seguro en la comunidad es que declarado el siniestro a la aseguradora esa pericial nos servirá para ver cuál es la causa del percance y en consecuencia actuar de una u otra forma.