¿A quién le corresponde asumir las reparaciones que hay que realizar en las cubiertas, sean azoteas o terrazas, de las que son beneficiarios en exclusiva de su uso los propietarios de la finca a las que se le asignó su usufructo?
Como presidente en una comunidad de propietarios le habrá tocado responder, y responderse a esa pregunta sobre las terrazas. Desde luego que lo más cómodo es consultar a su administrador de fincas, si es que su comunidad cuenta con él. Si no tiene administrador o teniendo quiere resolver la duda, en unas líneas vamos a sacarle de dudas.
La Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 1902 del Código Civil nos van a llevar a resolver la pregunta
En un edificio sometido al régimen jurídico de propiedad horizontal, la cubierta de un edificio, sea terraza o cubierta, es un elemento común. Así, que toda obra gruesa que hubiera de realizarse en ella, debe ser la comunidad quien asuma su coste. Es más, debemos decir que las terrazas que aun siendo elementos comunes se atribuye el uso a un solo propietario, la encargada del mantenimiento de los elementos comunes sigue siendo la comunidad.
No obstante, hay excepciones. Por ejemplo:
- Si las reparaciones se deben al normal uso y disfrute de la terraza por parte de los usufructuarios de la misma, el responsable del pago de los gastos es en exclusiva el usuario. Y es a él. a quien corresponde asumir el coste de las reparaciones y la responsabilidad de lo que esa falta de mantenimiento se derive frente a sí mismo y frente a terceros.
- Si los perjuicios son consecuencia de su actuar culpable o negligente también deberá asumir la reparación o reposición y los daños que esa actuación conlleve, asumiendo estos la reparación, y los daños a terceros si los hubiere.
Gastos de Impermeabilizar Cubiertas
Diremos también que en cuanto a los gastos de impermeabilizar las terrazas la reiterada jurisprudencia indica que son por cuenta de la comunidad, aun cuando su uso sea atribuido en exclusiva a un copropietario, dado el carácter común de ese elemento.
Aclararemos que:
- En el caso de que la filtración se deba a un atasco en el sumidero la regla anterior cesaría si esta se deriva de actos u omisiones culposas del beneficiario del uso de esa terraza. Como ejemplo: la falta de diligencia en mantener el sumidero libre de suciedad y que hubieran producido el atranco del mismo exculparían a la comunidad de las consecuencias del siniestro y del pago del desatasco del sumidero, imputándose consecuentemente al propietario la responsabilidad de su reparación.
- Si los daños en la terraza y la filtración se deben a que el usufructuario de la terraza no la mantiene adecuadamente, por ejemplo, no elimina las hierbas que entre las baldosas han ido creciendo. La reparación del suelo como consecuencia de haberse levantado el embaldosado nos llevaría a la excepción del pago por parte de la comunidad de la reparación del suelo y de los daños a terceros ocasionados siendo el usuario de la misma el que debería abonarlo.
En resumen
Y como señala la reiterada jurisprudencia podemos decir:
- Toda reparación que tenga que ver con el uso de la terraza de uso privado corre por cuenta del usuario de la misma.
- El resto de percances que ocurren corren por cuenta de la comunidad, como, por ejemplo
- Inclemencias del tiempo
- Una helada rompe los baldosines de la terraza.
- La tromba de agua caída impide, a pesar de estar correctamente mantenido el desagüe, la evacuación de las aguas pluviales.
- Envejecimiento de la construcción.
- Los baldosines de la terraza se rajan por el envejecimiento de los materiales.
- Inclemencias del tiempo
Obligación de realizar las obras
En cuanto a la pregunta de la obligación de realizar las obras de acondicionamiento hemos de indicar que dado que la estanquidad es un requisito indispensable para la habitabilidad del inmueble (L.O.E. Art. 3) la reparación de la cubierta se hace indispensable, obligada y urgente.
Las periciales
La ventaja de tener seguro en la comunidad es que declarado el siniestro a la aseguradora esa pericial nos servirá para ver cuál es la causa del percance y en consecuencia actuar de una u otra forma.
Buenos días ,
Si la comunidad tiene unos estatutos que dicen que TODAS las reparaciones van a cargo del usuario de la terraza comunitaria pero de uso privativo . Es ese usuario quien tiene que reemplazar la terraza por una nueva ? El seguro del piso debería pagar la terraza pués ?
Muchas gracias ,
Mireia .
Hola Mireia
Las reparaciones, en cuanto a mantenimiento, limpieza etc. Sí son a cargo del usufructuario de la terraza. Pero si se trata de reparaciones mayores, como la impermeabilización de la terraza, defecto de construcción, etc. eso lo ha de pagar la comunidad dado que es un elemento estructural del edificio
Buenos días,
Tras años de progresión gradual de desperfectos en los pisos subyacentes, la comunidad de vecinos, en base a los informes técnicos, ha dado su autorización de forma unánime para que se lleven a cabo las obras para sustituir la superficie total de impermeabilización de una terraza. El usuario de dicha terraza pone ahora condiciones para que puedan llevarse a cabo las obras, entre otras aboga por una reparación parcial. El usuario exige, entre otras cosas, acceder a las viviendas afectadas para constatar personalmente los daños (de los que dan fe los técnicos y a la administración de la finca) con el informe del arquitecto. Tiene el usuario alguna potestad para poner condiciones a la decisión y el alcance de una intervención en la terraza de la que disfruta, más allá de autorizar el acceso a través de su vivienda? La finca fue edificada a finales de los 60.
Gracias,
Pau
Está obligado a dar paso y no es quien para decidir si la obra es parcial o total. Esa decisión le corresponde a la comunidad. Y desde luego no tiene porque acceder a las viviendas de los perjudicados dado que el causante es la comunidad no él.
Buenas tardes , se me ha roto por dentro el sumidero de la terraza y tengo que cambiar los 4 baldosas de al lado para el cambio.
De eso quien se tiene que hacer cargo
Hola Natalia
SI se trata del sumidero de una terraza particular, su seguro de hogar. Si se trata de una terraza comunitaria pero usted tiene el usufructo el seguro de la comunidad. No obstante de parte al seguro de hogar y éste le dirá
Buenos días. Soy propietaria de un dúplex. Tengo terraza comunitaria de uso privativo que cambié por mi cuenta hace unos años (Se arranco todo, se impermeabilizo y se puso el suelo) Esta reparación me la hicieron mal y me vuelve a caer agua en una de las habitaciones que tiene dicha terraza encima. Ahora la reparo de nuevo pero, los daños causados a la habitación, ¿los tengo que pagar yo o el seguro de la comunidad? Gracias
Las reparaciones de impermeabilización en terrazas comunitarias de uso privado, a no ser que usted la haya perforado por la instalación de algún elemento, corresponde a la Comunidad así como los daños a su propiedad. Que no lo cubra «ese» seguro de comunidad no quiere decir que la su comunidad no esté obligada a su indemnización.
Hola, soy propietario de un apartamento en planta baja de un bloque de pisos. Mi apartamento tiene una pequeña terraza y bajo ella y en la zona del garaje, se le achaca a mi terraza las filtraciones de agua tras fuertes lluvias. Mi vivienda tiene 16 años y el aspecto y mantenimiento del suelo de la terraza, ha sido el normal, siempre se ha mantenido limpia y en óptimas condiciones. Ante la actual falta de seguro mío del hogar, quien debe responder a las quejas del administrador y del propietario del trastero con filtraciones?. En tal trastero la filtración de agua se ha producido en el techo y por pequeñas grietas que han ido apareciendo ahí,y en el muro que separa el trastero y el terreno en que está ubicado.
Muchas gracias por su ayuda.
Hola Miguel
Salvo que las filtraciones se deban a la falta de manteniendo de la terraza, suciedad etc. La reparación de la terraza y el pago de los daños en el trastero corren por cuenta de la comunidad o de su seguro en el caso de los daños a terceros.
Buenos días, soy propietario de un ático y hace dos semanas se me inundo la terraza al tener el sumidero atascado. En teoría se que sería problema mio pero es que mi terraza tiene unas lozas flotante y desconocía donde se encontraba el sumidero.
La cuestión es que el seguro de hogar me dice que es de la comunidad y la comunidad me dice que el del hogar.
Y estoy desesperado y sin solución.
Pero tengo el suelo que se mueve todo y con filtraciones al de abajo.
Muchas gracias de antemano
Hola
Depende de cuál ha sido la causa. Me comenta que se ha debido a un atasco en el sumidero. Si es así le corresponde a la comunidad. Si la causa se debe a una reforma que hubiera hecho usted le corresponde a usted.
De todas formas con los informes periciales las aseguradoras se tendrá que poner de acuerdo aunque sea en el juzgado. Si que debe exigir cada asegurado o perjudicado que su propio seguro repare los daños y luego reclame al causante.
Hola, me llamo elena queria saber el seguro que pagamos que es de casi 700e anuales es normal que no entren arreglos de bajantes comunitarias e hipermeabilizacion, no se supone que se tiene una poliza para arreglos urgentes, no se igual me equivoco, haber si me pueden ayudar gracias.
Hola Elena
Las aseguradoras no cubren las impermeabilizaciones al tratarse de una tarea de mantenimiento de la comunidad y ser ésta la obligada a llevarlo a cabo. Otra cosa son los daños que la deficiente impermeabilización cause a terceros o en la propia comunidad. Esos daños sí que las aseguradoras, aunque no todas, los cubren.
En cuanto a las bajante comunitarias sí están cubierta, salvo las que se encuentran a la vista que como em el caso anterior no todas las aseguradoras las reparan a costa del seguro.
Por nuestra parte sólo podemos ofrecerle nuestros servicios de Correduria para ofrecerle mejores condiciones en su seguro de comunidad
Hola. Tengo una terraza comunitaria de uso privativo. He puesto en ella una casa madera, ( autorizado por la comunidades, ya que se podía poner estructuras no ancladas de madera o panel sándwich). Es un piso alto y está bien hecha pero cuando sopla el aire me da miedo que cualquier teja vuele y caiga sobre un coche ( o mucho peor) sobre una persona y haga daño. Me gustaría saber si hay algún tipo de seguro para estos casos o si mi seguro de hogar ya lo cubriría . Gracias
Hola Lola
Para que el seguro de hogar le de cobertura debe incluir ese espacio dentro del seguro de hogar. Aunque le digan que no es necesario exija que en una cláusula aparezca la misma incluida
Hola en el edificio donde vivo tenemos terrazas comunitarias de uso privado la pintada de las paredes de la terraza a quien corresponde?
Al usufructuario si es el mantenimiento.
Hola, tengo una terraza tipo ático de uso privativo y se rompieron y levantaron muchos baldosines por una tremenda helada. He leído en tu explicación que por esta causa la reparación debe hacerla la comunidad y que hay jurisprudencia en la que así se indica. Podrías darme detalles para recurrir a mi comunidad que me esta poniendo trabas desde hace meses?
Gracias.
Hola Consuelo
Debe atenerse que por lo general eso le corresponde a la comunidad a no ser que en los estatutos se refleje lo contrario. SI fiera asé su seguro de hogar debe hacer frente a esos costes
Buenas, el propietario de un ático de mi edificio ha comunicado a la Comunidad, factura mediante, que ha tenido que realizar una reparación de sellado e impermeabilización de la terraza porque el agua se filtraba hasta su casa, además ha presentado una factura de desmontaje y montaje de una tarima que, al parecer, resultaba necesario hacer para proceder a la impermeabilización, por lo leído entiendo que el sellado y la impermeabilización de la cubierta sí es imputable a la Comunidad pero dudo de que el desmontaje y el montaje de la tarima, por cierto, nunca pidió permiso para instalarla, también sean imputables a la Comunidad, por otro lado me surge la duda de si los problemas de filtraciones puedan estar originados por la instalación de dicha tarima o por cualquier otra modificación que haya podido realizar sin consentiemiento de la comunidad aunque el dice que ninguna de las modificaciones realizadas han implicado taladrar o fijar al suelo ningún elemento.
Hola Miguel Ángel
El propietario del ático se ha tomado unas atribuciones que no tiene y como bien dice usted no se puede contrastar que lo que dice que ha ocurrido haya ocurrido de verdad.
Resulta que los metros de esta terraza aparecen en mi escritura, el seguro de la comunidad me dice que es particular y que me tengo que hacer cargo yo de los gastos. Mi seguro dice que es un bien privativo y que se tiene que hascer cargo la comunidad.
Hola Manolo
De qué se trata el siniestro. El mantenimiento (limpieza) corresponde siempre al usuario, sea privada o privativa. Las terrazas como forman parte de la fachada o cubierta del edificio las reparaciones correspondientes a la impermeabilización, por ejemplo, corresponden a la comunidad.
Necesito que nos concrete las causas del siniestro