La junta de propietarios es uno de los órganos de gobierno esenciales de las comunidades de vecinos. Según la ley debe realizarse una – al menos – cada año.
Asimismo, el presidente de la comunidad tiene la potestad de convocar una reunión de propietarios extraordinaria cada vez que lo considere oportuno. También pueden solicitarla los propietarios, siempre y cuando representen el 25% de las cuotas de participación de la comunidad.
Muchos dueños, e incluso algunos presidentes, suelen preguntarse si la presencia de un administrador es indispensable para la celebración de las juntas.
Si bien en la práctica suele ser el administrador quien realiza la convocatoria, en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no se especifica que esta figura deba estar presente de forma necesaria. De esto se desprende que su participación no es obligatoria.
¿Cuáles son los requisitos para convocar una reunión de propietarios?
Para ajustarse a derecho, la convocatoria a una junta de propietarios, tanto ordinaria como extraordinaria, debe especificar:
- La fecha y hora donde se realizará la reunión, además del lugar indicado.
- La orden del día, que incluye los temas a tratar.
- El listado de los propietarios morosos.
A esto se suma que la citación a la reunión anual deba hacerse con un mínimo de seis días de anticipación. Si se trata de una junta extraordinaria, ha de comunicarse con tiempo suficiente para que llegue a todos los interesados.
La misma Ley de Propiedad Horizontal establece que, para que las decisiones de la junta tengan validez legal, el acta ha de cerrarse con las firmas del presidente y del secretario de la junta.
Según el artículo 19.2, este documento también debe reflejar las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que representen.
Como se observa en este listado, la presencia del administrador no es preceptiva, aunque podría serlo en los supuestos en los que también ejerce la función de secretario, algo que establece el artículo 20.1.E de la LPH.
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En definitiva, ¿puede convocarse una reunión de propietarios sin que esté presente el administrador?
La ley expresa que la presencia del administrador de fincas como tal no es obligatoria para que los acuerdos de la junta de propietarios tengan validez legal.
No obstante, dependiendo de cómo estén repartidas las funciones de gobierno de la comunidad, pueden darse las siguientes situaciones:
Roles de administrador y secretario separados
En el supuesto de que las funciones de administrador y secretario las desempeñen personas distintas, no habrá problema, pues solo se requiere la firma de este último para rubricar el acta y la participación del administrador en la junta puede limitarse a convocar la reunión de propietarios a requerimiento del presidente.
Presidente con rol de secretario
Si el presidente de la comunidad es quien ejerce el cargo de secretario y administrador, la junta se llevará a cabo sin administrador.
La ley posibilita que sea el presidente quien desempeñe ambos roles, “salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.
Administrador que acumula el cargo de secretario
Aun cuando un tercero, ajeno o no a la comunidad, acumule las funciones de administrador y secretario, su presencia no es determinante.
En este caso, la junta puede elegir un nuevo secretario como primera medida de la asamblea en cuestión. Será este el encargado de ratificar el acta con su firma.
Presidente que actúa temporalmente como secretario
Otra opción es que haya sido el presidente quien haya realizado la convocatoria y, aunque no ostente los cargos de administrador y secretario, se entiende que ambos son roles auxiliares al suyo. El presidente de la comunidad puede actuar como secretario, rubricando el acta de la reunión.
Acta sin firmas de secretario ni presidente
Existe todavía otra posibilidad para que se otorgue validez a lo determinado en una reunión de vecinos, incluso sin la firma del presidente y del secretario.
Según una sentencia del Tribunal Supremo fechada el 25 de abril de 1992, si existe una decisión mayoritaria entre los propietarios la falta de firma no priva de legalidad los acuerdos alcanzados. Para ello es necesario que la junta haya sido convocada de manera legal, es decir, a requerimiento del presidente.
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El rol del administrador va más allá de las juntas de propietarios
Pese a ser un cargo no constituyente de las juntas de propietarios, la presencia de un administrador de fincas es muy recomendable en el día a día de una vecindad. Sus tareas se establecen en el artículo 20 de la LPH y son las siguientes:
- Velar por el buen estado de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos.
- Preparar con antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuar los pagos y realizar los cobros.
- Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
El rol del Administrador de Fincas excede a sus tareas puntuales en las reuniones, aportando una visión objetiva y profesional que repercute positivamente en la calidad de vida de todos.
Si bien su presencia no es imprescindible durante las asambleas, su desempeño sí es fundamental para el equilibrio de cualquier comunidad.
es legal convocar una junta extraordinaria solo con los presidentes y administrador , por el covid 19
Hola Tania
Ha sido algo habitual durante la pandemia, incluso no se han realizado juntas. No obstante usted podrá impugnarla si los acuerdos que se toman van en contra de sus interéses.
Hola, debe de estar presente el administrador en una junta extraordinaria, que va a decidir su sustitución?.
No es necesario
se puede hacer una reunion fuera del municipio donde sr encuentra en inmueble por q el presidente pone la reunion ha 39 km cuando otros propietarios quiere hacer la reunion en donde esta la propiedad gracias
No es posible. La reunión se a de hacer en la propia comunidad o en unas instalaciones cercanas al edifico y por supuesto en la misma población.
Buenas tardes se trata de la Reunión Ordinaria anual para que entre otros asuntos renovar por rotación los Organos de Gobierno. Que el plazo del año para el relevo espiró el pasado 15 de Enero y dice el Administrador que no tiene hueco en la agenda hasta el 17 de Febrero.; de lo que no estoy como Presidente conforme y le he mandado un correo indicándole que quiero se realize antes de finalizar el mes…( tengo derecho a ello,,,? ) Así mismo como solo podemos reunirnos máximo seis personas y de menos de 18 años y mas de 65 años no pueden asistir como consecuencia del Covi, como tengo 66 años ¿ puedo delegar en otro mienbro de la directiva..? Gracias.
Hola Antonio
La delegación del voto siempre es posible. Otra cosa es que, excepcionalmente usted pueda acudir si lo desea. Habrá de tenerse en cuenta de las recomendaciones del Colegio de Administradores que sigue los consejos de la Consejería de Sanidad correspondiente a su comunidad autónoma
Se pueden negar los comuneros, a permitir la instalación de chimenea a tejado para instalación en patio interior, de estufa de pellet ?.
Si, efectivamente se pueden negar. De ahí que muchos locales no puedan instalar su actividad porque no les permiten la instalación de una chimenea
Puede un administrador hacer y deshacer como le convenga, pasando por encima del presidente y de las normas de una comunidad… simplemente porque él considera que no lo quiere hacer?.
Ejemplo, quitar enseres de propietarios de las zonas comunes… siempre se ha quitado… pero ahora el administrador considera que no lo va a quitar simplemente porque en considera que no se tiene que quitar.
El administrador no es quien para incumplir las normas de la comunidad. Es la persona que debe velar por el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad. Y en las zonas comunes no debería haber enseres propiedad de los propietarios salvo que por ejemplo se haya acordado lo contrario en la comunidad y no vaya contra la seguridad del edificio y de sus habitantes
Es obligatorio que la convocatoria de la reunión este firmada por el presidente.
Se pueden incluir junto a la convocatoria, las cuotas para el siguiente ejercicio, sin haber sido aprobadas.
Hola Margarita
Cualquier propietario puede convocarla con el apoyo del 25% de las cuotas de participación
Buenas tardes:
Tenemos una administradora de fincas que nos hace la vida imposible a los vecinos, y además, para más inri, el presidente colabora con ella. El último acta lo ha redactado como le ha dado la gana. Queremos tener que evitar tener que impugnar cada acta que esta señora redacte.
Tenemos amplia mayoría en nuestro bloque para poder hacer las juntas sin ellos dos (todos los vecinos pensamos igual a excepción del presidente ) ¿eso es posible? ¿podemos levantar un acta sin firma de presidente ni de administradora?
Por supuesto. Ustedes convoquen la reunión. La administradora no tiene porque ser convocada y se le puede negar la asistencia a la misma. El presidente debe ser convocado como vecino que es. Eso sí, en el acta debe aparecer el objeto de la convocatoria.
Buenos días,
Tengo una consulta. Convoqué una Junta Extraordinaria de mi comunidad de vecinos y vecinas, pero ahora gran parte de las personas que la firmaron no van a venir, ni apoyan la convocatoria. Ya se ha avisado a toda la comunidad por carta y por correo electrónico. ¿Se puede seguir celebrando? Díganme, por favor.
Muchas gracias,
Paloma Etienne
Si, Paloma
Efectivamente se puede celebrar ya que cumplió con lo que exige la Ley de Propiedad Horizontal
Buenas noches: En mi comunidad de vecinos se pretende cambiar un tejado de té guía por uno de teja. La broma puede salir por 10000 euros mínimo. ¿Me puedo negar, dado que no se trata de obras de conservación (que nunca se hicieron, por cierto)? Por otra parte, la parte a pagar, ¿no debería ser proporcional al tamaño de cada piso? Gracias
Hola Esperanza
No se puede negar a la impermeabilización o reparación del tejado y efectivamente el coste es proporcional a su costal de participación en la comunidad, es decir, en funciono del tamaña o de su piso
¿ pueden solicitar una junta extraordinaria un grupo de vecinos que llegan al 25% pero entre ellos hay algunos que deben cuotas a la comunidad y por lo tanto aparecen como deudores ???
Los que no están al corriente de pago no tienen derecho a voto
Ni el presidente,ni el administrador quieren convocar una reunión y están tomando decisiones que no están consensuadas. Cómo puedo hacer una reunión de vecinos ?
Reuniendo al menos el 25% de las las viviendas y locales y que éstas sumen también al menos e 25% de las cuotas de participación de la comunidad
Cualquier vecino puede convocar una reunión sin que los administradores sepan nada
Buenos días,
mi duda es la siguiente: cuando se convoca una junta de propietarios por el 25% de los mismos ¿los convocantes de la misma deben estar el corriente de pago con la Comunidad para convocarla? Gracias.
Sí, efectivamente dado que no tienen derecho a voto
Hola, tenemos dos pisos que alquilannque hemos descubierto que no son viviendas turísticas, el presidente ha comunicado al Administrador que haga una reunión de la finca con sólo el orden del día de votar que no se hagan más pisos turísticos en los apartamentos, pero como hicimos la reunión a principios de agosto, el administrador nos dice que para el año que viene, pero no queremos esperar un año y nos dice que por el covid no se puede hacer. En el caso que queramos la comunidad, porque el presidente quiere y más del 50 ℅también, como realizamos la reunión, tenemos que avisar a cada propietario por carta, o vasta poner un cartel en la escalera con una semana de tiempo. Si el presidente imprime un papel donde diga que no queremos nuevos pisos turísticos en la comunidad y lo firmamos más de 3/5 partes, aunque tengamos que ir propietario por propietario, sirve?
Deben convocar la reunión por escrito a todos los vecinos indicando que de acuerdo con los votos de los piso (enumere los pisos y letras) se convoca la junta extraordinaria con el orden del dia que indiquen.
Para que tenga validez la convocatoria han de hacerla al menos el 25% de los propietarios y que estos sumen el 25% del coeficiente de participación.
Si no quieren convocar la junta ni presidente ni administrador y tampoco nos facilitan los datos de los vecinos para poder convocar, Que podemos hacer?
Hola Angy
Deben ir vivienda por vivienda solicitando el voto para convocar la junta extraordinario con el orden del dia indicado. Necesitan al menos el 25% de los votos y coeficiente de participación en la comunidad
Hola, Fernando
Si la junta extraordinaria ha sido convocada por un grupo de vecinos y vecinas, y no quieren venir ni el presidente ni el administrador, ¿se puede elegir presidente/a y secretario/a para la junta extraordinaria en ese momento? Dime, por favor. Muchísimas gracias
Si hay quorum para ello sí
Buenas tardes, nosotros vamos a convocar una reunión extraordinaria a través de la petición del 25 por ciento de los vecinos del edificio para tratar el tema del cambio de administrador, el cual aprovechando la situación, no ha hecho nada durante estos meses. Mi pregunta es la siguiente. ¿Tenemos que recoger el acuerdo al que lleguemos en el libro de actas que tiene el administrador o se puede levantar acta a posteriori? y también quería saber si es legal hacer la reunión sin que el presidente ni el secretario estén presentes. Se trata de una comunidad en la cual los vecinos son muy mayores y la mayoría de los pisos están alquilados y hay mucha despreocupación, yo estoy promoviendo esto que son una vecina pero no se muy bien cómo organizarlo.. ¿Quién levantaría acta entonces si no está el secretario? ¿podría hacerlo yo misma? Muchísimas gracias de antemano
Hola Laura
Se han de convocar a todos. Otra cosa es que si no acuden cuál iré otro haga las funciones correspondientes sin que pierda valor lo acordado.
Buenas , tengo un piso a 60 km de donde vivo y me han hecho presidente . Soy mayor de 70 años y no veo bien de noche . Ahora en invierno es de noche a las 18,00 y no puedo conducir a esas horas .
Puedo convocar reunión un sábado ó domingo a las 15.00 por ejemplo???
Muchas gracias por la respuesta
Sí perfectamente.
El presidente no quiere convocar una junta extraordinaria urgente por unos problemas con el bajante general que hacen que salgan aguas fecales por la vivienda de una propietaria. La junta sería para aceptar un presupuesto para el arreglo inmediato de dicho problema. Pueden convocar la junta el administrador y el secretario aunque el presidente no esté de acuerdo? Gracias
La junta extraordinaria se ha de convocar por al menos el 25% de de los propietrios y que sumen al menos el 25% del coeficiente de participación.
Independientemente el seguro debería reparar la tubería y el administrador y/o presidente están obligados a acometer la obra necesaria para que no se produzcan daños
Eso no necesita ser aprobado en junta.
El presidente es quien puede ordenar su reparación sin que se tenga que autorizar en junta.
Si no quiere hacerlo, el presidente es responsable subsidiario.
Si no se sabe como actuar como presidente, lo mejor es rechazar tal rol (salvo que lo de presidente sea obligatorio por estatutos, que lo dudo).
O dicho de otra forma, cuando se tratan de reparaciones o acciones de carácter urgente, no se necesita de la aprobación en junta. Es bastante lógico.
Es el presidente quien debe ordenar su inmediata reparación. Ya sea comunicándoselo al administrador o directamente al seguro de la comunidad.
Si no lo hace y se producen daños a terceros, es el presidente el responsable subsidiario.
Y te lo dice uno que sí es presidente (desde hace 8 años seguidos) y que he aprendido latín.
En mi comunidad habían 39 euros en sus fondos (12 viviendas), cogí la presidencia, empecé a estudiar y ahora hay 13.000 euros.
También es verdad que tantos años han hecho que me conozca a todos los que nos prestan servicios y he ido mejorando por aquí y por allí los precios, he saneado la comunidad de morosos, si se rompe algo lo arreglo yo…. etc. Por eso me reeligen año tras año.
Pero no todos son así. La mayoría de presidentes no hacen absolutamente nada porque no se molestan en aprender y van dejando que la comunidad vaya de mal a peor.
Puede un presidente de comunidad convocar una reunión extraordinaria para cambiar al administrador, simplemente colocando un cartel en el tablón de anuncios y con 1 día de margen? No es obligatorio avisar individualmente a cada vecino?
Si no aparece lista de morosos en la convocatoria, se puede obligar a cancelar dicha convocatoria?
SI la reunión es extraordinaria sí puede hacerlo así independientemente que contacte con Quin no vive en la comunidad por otros medios.
Los nombres de los morosos, por protección de datos, jamás pueden aparecer en ningún sitio visible de la comunidad
En una comunidad donde el presidente no quiere convocar reuniones, si existe más del 25% de propietarios que convocan la reunión, pero el presidente no asiste, ¿se consideran válidos los acuerdos alcanzados?. ¿cómo se inscriben las decisiones en el libro de actas si el presidente se niega a facilitar el libro?
Son válidos si son igual al 25% de los participantes y de las cuotas de la comunidad. Deben requerirle la documentación y si no la entrega consultar con la aseguradora por su pueden asignarles abogado
hola buenos días, hemos mandado un escrito con las firmas de mas del 25% de los vecinos solicitando al administrador y al presidente una reunión de vecinos un sábado o domingo por la mañana ya que las anteriores reuniones se ha convocado entre semana y a ultima hora de la tarde y han acudido muy pocos propietarios y pretendemos que acudan el máximo ya que muchas alegan que no pueden a las horas y días que se convocan. La pregunta es ¿pueden el administrador negarse a convocar la junta un sábado o domingo por la mañana?
No, no puede negarse a que se celebre. Otra cosa es que el administrador argumente que no trabaja el sábado o domingo.
¿Cómo convoca el Presidente una Junta de propietarios si el administrador no le da los datos de los propietarios?
Requiriendo al administrador de fincas la convocatoria de la reunión. Está obligado a hacerla
La mayoría de los propietarios no viven en las viviendas, salvo en verano.
Cómo puede el presidente de una comunidad convocar la junta de propietarios, cuando el administrador no lo hace siendo solicitado por el presidente y tampoco le da los datos de los propietarios de las viviendas para convocarla él mismo, si la gran mayoría de los propietarios únicamente habitan las viviendas en verano.
Se ha hecho una junta extraordinaria de vecinos y no se ha recibido él acta de la misma. Se puede convocar otra reunión extraordinaria para tratar temas de la anterior reunión sin haber recibido él acta de la primera reunión? Muchas gracias
Hola Silvia
No, eso es objeto de otra junta
¿Como puede conseguir el presidente de la comunidad los datos de los propietarios de los locales (actualmente en desuso) que hay en la comunidad para convocar una junta extraordinaria (sin administradores), ya que el tema principal a tratar es el cambio de éstos y valorar presupuestos de otros?
De 14 viviendas y 1 local, solamente nos faltan los datos del último ¿Si no se avisa al propietario de 1 local habría algún problema?
Muchas gracias
Hola Cristina
Los datos pueden recabarlos del Registro de Propiedad y trasladar la comunicación a esa dirección. No tendrán problemas si la decisión supera el 25% de los votos y de los propietarios
Buenos días. ¿Puedo como propietaria convocar a los vecinos para una reunión informativa?
El administrador y la presidenta nos están mintiendo con un asunto de más de 18.000.000 de euros y como en la Junta no me dejaron hablar, desearía poder informar a los propietarios según la legislación al respecto, de lo que supone lo que el administrador y la presidenta nos proponen, ya que, además, se llevan una sustanciosa comisión por esta derrama.
Gracias
Hola María
Reuna al menos un 25% de los propietarios y coeficientes de participación y convoque la reunión con ese orden del dia. Podría adelantarles la información previa a la reunión
Hemos celebrado una reunión urgente para reclamar una deuda a un vecino moroso.En el acta debe figurar el importe y el motivo de la deuda???
Gracias.
Hola Santamans
En el acta debe figurar, efectivamente, la deuda hasta la fecha de la vivienda propiedad del propietario que se encuentra en mora
Quiero preguntar que proximo a celebrar la junta ordinaria de propietarios dentro de un mes , ha dimitido el secretario administrador antes de la comunicacion a los propietarios de su convocacion que era en agosto , cuando aun le quedaba un mes de contrato , me ha comunicado a mi como presidente, que dentro de quince dias pase por su despacho previa peticion de dia y hora, para hacerme entrega de toda la documentacion que obra en su poder ,ante esto que puede hacer el presidente de la comunidad al respecto, que medidas se pueden tomar o que se debe hacer, si se busca un nuevo administrador , como debo proceder para su nombramiento, y que presida esta junta ordinaria del mes de agosto
Hola Victoria
Creo que sería mejor convocar una junta extraordinaria urgente indicando en el orden del dia renovación del cargo de administrador por cesación del cargo del actual y llevar una propuesta. Cre que sería conveniente que ese mismo administrador acudiera a la reunión y aprobado su nombramiento que sea éste quien le pida la documentación al anterior administrador
No la firmó el Presidente
¿Se puede celebrar una junta extraordinaria de vecinos sin el administrador informando únicamente a través de los buzones y por tanto sin información a aquellas personas que no viven en la vivienda?
Hola Carmen
Se ha de convocar a todas las personas que sean propietarias
Buen día Fernando
Mi caso es el siguiente le alquile un local en un mercadillo para la venta de comida antes de comenzar se le comunicó todo a la administradora del mercado y la misma sin problema nos dijo que si podíamos vender y preparar comida que solo pusiéramos una campana de carbono y así lo hicimos comenzamos a trabajar ya después de un mes la misma administradora nos manda a sanidad y los mismos nos dicen que no estamos actos para vender comida porque la licencia que tenemos no es compatible con lo que hacemos y adicional tenemos que poner una salida de humo ok lo entendimos y procedimos a ubicar a un ingeniero experto y nos levantó el presupuesto cuando bajamos para que la administradora no los firmara para poderlo hacer se negó y al siguiente día se puso a recoger firmas por todos los puestos diciendo que se negaran y firmaran no porque el poner el conducto tardaría mucho y efectaria al los otros locales cuando el ingeniero avala que no es así la señora unida con el presidente y dos personas más nos quiere hacer la vida imposible y nuestros ahorros están invertidos hay tenemos el local cerrado e igual tenemos que pagar alquiler no sabemos qué hacer en esta misma situación están dos locales más de hecho una de ellos ya tiene 2 años en ese mercadillo nos podrías porfavor asesorar que hacer varios vecinos nos dijeron que la administradora si dice que no es no y ya y veo injusto este acto para los nuevos emprendedores
Hola Yumaris
Hemos hablado por teléfono y como le he indicado debe ponerse con un abogado especializado en propiedad horizontal.