La junta de propietarios es uno de los órganos de gobierno esenciales de las comunidades de vecinos. Según la ley debe realizarse una – al menos – cada año.
Asimismo, el presidente de la comunidad tiene la potestad de convocar una reunión de propietarios extraordinaria cada vez que lo considere oportuno. También pueden solicitarla los propietarios, siempre y cuando representen el 25% de las cuotas de participación de la comunidad.
Muchos dueños, e incluso algunos presidentes, suelen preguntarse si la presencia de un administrador es indispensable para la celebración de las juntas.
Si bien en la práctica suele ser el administrador quien realiza la convocatoria, en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no se especifica que esta figura deba estar presente de forma necesaria. De esto se desprende que su participación no es obligatoria.
¿Cuáles son los requisitos para convocar una reunión de propietarios?
Para ajustarse a derecho, la convocatoria a una junta de propietarios, tanto ordinaria como extraordinaria, debe especificar:
- La fecha y hora donde se realizará la reunión, además del lugar indicado.
- La orden del día, que incluye los temas a tratar.
- El listado de los propietarios morosos.
A esto se suma que la citación a la reunión anual deba hacerse con un mínimo de seis días de anticipación. Si se trata de una junta extraordinaria, ha de comunicarse con tiempo suficiente para que llegue a todos los interesados.
La misma Ley de Propiedad Horizontal establece que, para que las decisiones de la junta tengan validez legal, el acta ha de cerrarse con las firmas del presidente y del secretario de la junta.
Según el artículo 19.2, este documento también debe reflejar las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que representen.
Como se observa en este listado, la presencia del administrador no es preceptiva, aunque podría serlo en los supuestos en los que también ejerce la función de secretario, algo que establece el artículo 20.1.E de la LPH.
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En definitiva, ¿puede convocarse una reunión de propietarios sin que esté presente el administrador?
La ley expresa que la presencia del administrador de fincas como tal no es obligatoria para que los acuerdos de la junta de propietarios tengan validez legal.
No obstante, dependiendo de cómo estén repartidas las funciones de gobierno de la comunidad, pueden darse las siguientes situaciones:
Roles de administrador y secretario separados
En el supuesto de que las funciones de administrador y secretario las desempeñen personas distintas, no habrá problema, pues solo se requiere la firma de este último para rubricar el acta y la participación del administrador en la junta puede limitarse a convocar la reunión de propietarios a requerimiento del presidente.
Presidente con rol de secretario
Si el presidente de la comunidad es quien ejerce el cargo de secretario y administrador, la junta se llevará a cabo sin administrador.
La ley posibilita que sea el presidente quien desempeñe ambos roles, “salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.
Administrador que acumula el cargo de secretario
Aun cuando un tercero, ajeno o no a la comunidad, acumule las funciones de administrador y secretario, su presencia no es determinante.
En este caso, la junta puede elegir un nuevo secretario como primera medida de la asamblea en cuestión. Será este el encargado de ratificar el acta con su firma.
Presidente que actúa temporalmente como secretario
Otra opción es que haya sido el presidente quien haya realizado la convocatoria y, aunque no ostente los cargos de administrador y secretario, se entiende que ambos son roles auxiliares al suyo. El presidente de la comunidad puede actuar como secretario, rubricando el acta de la reunión.
Acta sin firmas de secretario ni presidente
Existe todavía otra posibilidad para que se otorgue validez a lo determinado en una reunión de vecinos, incluso sin la firma del presidente y del secretario.
Según una sentencia del Tribunal Supremo fechada el 25 de abril de 1992, si existe una decisión mayoritaria entre los propietarios la falta de firma no priva de legalidad los acuerdos alcanzados. Para ello es necesario que la junta haya sido convocada de manera legal, es decir, a requerimiento del presidente.
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El rol del administrador va más allá de las juntas de propietarios
Pese a ser un cargo no constituyente de las juntas de propietarios, la presencia de un administrador de fincas es muy recomendable en el día a día de una vecindad. Sus tareas se establecen en el artículo 20 de la LPH y son las siguientes:
- Velar por el buen estado de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos.
- Preparar con antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuar los pagos y realizar los cobros.
- Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
El rol del Administrador de Fincas excede a sus tareas puntuales en las reuniones, aportando una visión objetiva y profesional que repercute positivamente en la calidad de vida de todos.
Si bien su presencia no es imprescindible durante las asambleas, su desempeño sí es fundamental para el equilibrio de cualquier comunidad.
es legal convocar una junta extraordinaria solo con los presidentes y administrador , por el covid 19
Hola Tania
Ha sido algo habitual durante la pandemia, incluso no se han realizado juntas. No obstante usted podrá impugnarla si los acuerdos que se toman van en contra de sus interéses.
se puede hacer una reunion fuera del municipio donde sr encuentra en inmueble por q el presidente pone la reunion ha 39 km cuando otros propietarios quiere hacer la reunion en donde esta la propiedad gracias
No es posible. La reunión se a de hacer en la propia comunidad o en unas instalaciones cercanas al edifico y por supuesto en la misma población.
Buenas tardes se trata de la Reunión Ordinaria anual para que entre otros asuntos renovar por rotación los Organos de Gobierno. Que el plazo del año para el relevo espiró el pasado 15 de Enero y dice el Administrador que no tiene hueco en la agenda hasta el 17 de Febrero.; de lo que no estoy como Presidente conforme y le he mandado un correo indicándole que quiero se realize antes de finalizar el mes…( tengo derecho a ello,,,? ) Así mismo como solo podemos reunirnos máximo seis personas y de menos de 18 años y mas de 65 años no pueden asistir como consecuencia del Covi, como tengo 66 años ¿ puedo delegar en otro mienbro de la directiva..? Gracias.
Hola Antonio
La delegación del voto siempre es posible. Otra cosa es que, excepcionalmente usted pueda acudir si lo desea. Habrá de tenerse en cuenta de las recomendaciones del Colegio de Administradores que sigue los consejos de la Consejería de Sanidad correspondiente a su comunidad autónoma
Es obligatorio que la convocatoria de la reunión este firmada por el presidente.
Se pueden incluir junto a la convocatoria, las cuotas para el siguiente ejercicio, sin haber sido aprobadas.
Hola Margarita
Cualquier propietario puede convocarla con el apoyo del 25% de las cuotas de participación
Buenas tardes:
Tenemos una administradora de fincas que nos hace la vida imposible a los vecinos, y además, para más inri, el presidente colabora con ella. El último acta lo ha redactado como le ha dado la gana. Queremos tener que evitar tener que impugnar cada acta que esta señora redacte.
Tenemos amplia mayoría en nuestro bloque para poder hacer las juntas sin ellos dos (todos los vecinos pensamos igual a excepción del presidente ) ¿eso es posible? ¿podemos levantar un acta sin firma de presidente ni de administradora?
Por supuesto. Ustedes convoquen la reunión. La administradora no tiene porque ser convocada y se le puede negar la asistencia a la misma. El presidente debe ser convocado como vecino que es. Eso sí, en el acta debe aparecer el objeto de la convocatoria.
¿ pueden solicitar una junta extraordinaria un grupo de vecinos que llegan al 25% pero entre ellos hay algunos que deben cuotas a la comunidad y por lo tanto aparecen como deudores ???
Los que no están al corriente de pago no tienen derecho a voto