Dos figuras con poder en la comunidad que en ocasiones chocan. ¿Puede un presidente cesar al administrador?
Si pensamos en la máxima autoridad de una comunidad de propietarios, seguramente nos venga a la cabeza la figura del presidente de la comunidad. Pero también existe otro rol que nos vendrá a la mente: el administrador de fincas.
¿Quién es quién? ¿Qué competencias corresponden a cada uno?
En artículos anteriores ya hablamos de lo que suponía ser nombrado presidente de la comunidad, hoy diferenciamos entre éste y el administrador de fincas.
Administrador de Fincas
El administrador de fincas es elegido por la Junta de propietarios para llevar a cabo la gestión técnica de la comunidad. Es decir, es quien se encarga de que haya un correcto funcionamiento de los servicios contratados, realiza presupuestos y hace previsión de gastos, se encarga de la gestión del mantenimiento y reparaciones del inmueble y siempre con la aprobación de la Junta. Así lo recoge el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El administrador de fincas debe poseer la titulación específica tras haber realizado la pertinente formación en la materia. Aunque no es obligatoria la colegiación, la pertenencia a ese órgano colegial ofrece una mayor garantía de control de calidad de estos profesionales. En caso de conflicto entre comunidad y administrador el presidente puede dirigirse al Colegio Territorial de Administradores de Fincas que le corresponda por su localidad y ejercer la reclamación que estime en derecho.
Así pues, el administrador de fincas, aunque no viva en el edificio en cuestión, está al servicio de los vecinos que allí habitan y que lo escogieron como tal. Su figura está capacitada para actuar en cuanto al mantenimiento y preservación del inmueble pero sus decisiones siempre dependerán de lo que hayan acordado los vecinos en Junta. En definitiva, el administrador es como un órgano delegado de los vecinos y en ese sentido puede asesorar y realizar trámites administrativos.
Administrador de fincas, órgano independiente
Entonces, podríamos entender que el administrador de fincas está supeditado a la figura del presidente pero no. Legalmente es un órgano de la comunidad y la Junta de propietarios lo elige por un año. Siempre que hablamos de presidir una comunidad, de tomar decisiones relevantes, la Junta es quien manda. Los propietarios son los que tienen la última palabra y el presidente vendría a ser el portavoz. En cuanto al administrador, si lo hay, se encargaría de realizar las contrataciones y gestiones que le trasladase el presidente.
¿Puede el presidente de la comunidad cesar al administrador?
La respuesta es “no, pero”. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente NUNCA puede cesar de forma unilateral al administrador. En caso de que el administrador no esté desempeñando debidamente sus funciones, esto se deberá tratar en Junta y decidir mediante votación si se prescinde de sus servicios. Aún con eso, el administrador de la finca puede solicitar una indemnización si le cesan antes de que venza su contrato si cree que no existe causa justificada.
EN LA PRORROGA DE PRESIDENTES DURANTE ESTE ESTADO DE ALARMA, COMO ÚNICOS PERJUDICADOS, QUE COMPENSACIONES NOS VAN A CORRESPONDER.
ES FACIL PEDIRNOS QUE AGUNTEMOS, POR TODA SOLUCIÓN.
EN ESTE «ENCUENTRO DE SILENCIO/PRORROGADO» ENTRE EL LEGISLADOR DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y NUESTRO CONSEJO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS, EL ÚNICO PERJUDICADO EL QUE SUBCRIBE.
ANGEL SANTIAGO ALZAGA.
Sólo puede argumentar que en l próxima renovación e. L que le toque a usted su turno pase.
Buenos días, mi pregunta quien debe tener el cuño me refiero donde pone el nombre del edificio el el nif de la comunidad y los talones. Un saludo
El administrador de fincas y si no hay administrador o la persona que ostente el cargo de presidente de la comunidad.
Tenemos un vecino que está de presidente y de administrador.Le presentamos un escrito para realizar una reunión extraordinaria, manteniendo el espacio de seguridad y con mascarilla, con la firma de más del 25 por ciento de la comunidad y se niega a hacerlo. Teniendo un patio en el exterior de más de 500metros y siendo 17 vecinos, de los cuales iríamos 6 o 7.¿Podemos convocar la reunión? Me he informado y resulta q lleva tiempo de baja en el colegio de administradores y la empresa está a nombre de su hijo.Un saludo.
Convoque junta extraordinaria en la que en el orden del día aparezca la renovación e cargos incluido el administrador y la presentación de ofertas de administración de fincas. Si están al menos el 25% de los propietarios y estos representan al menos el 25% de la cuota de participación de la comunidad pueden hacer la reunión aunque no quiera ese señor/a.
Soy presidenta de una intercomunidad, puedo proponer una reunión extraordinaria, para cesar al administrador de la intercomunidad, contando con el apoyo de los otros presidentes??
Sí, si representan al menos al 25% de los votantes
segunda residencia en la costa. resulta que ya es el segundo verano que cortan el agua de las duchas de las 21 horas a la 9 de la mañana, porqué el portero de la comunidad le solicitó al administrador hacerlo. simplemente porque unos adolescentes hacian algunas gamberradas por la noche con el agua. con lo qual cuando nos bañamos en la playa de noche o nadamos temprano por la mañana, no podemos ducharnos en nuestros propios apartamentos, como lo llevamos haciendo hace 40 años. mi pregunta es si pueden tomar esa decisión presidente y administrador sin consultar al resto de los propietarios. GRACIAS
Hola Jordi.
No, no pueden. Han de tomar la decisión en Junta
En nuestra comunidad la persona que ejerce de presidente no ha sido elegida por vecinos,se puse ha mando .Pero nadie ha protestado por su ,,auto nombramiento,, es legal ser presidente de la comunidad sin ser elegida después de 1 año??
En los estatutos de la comunidad debe figurar la renovación de cargos y el modo de su renovación. AL año debe haber esa renovación a excepción hecha del periodo de la pandemia
Quisiera saber , si se puede pedir el ser la presidenta de la finca, pues la que hay , lleva demasiados años en el cargo
EL cargo de presidencia debe ser rotario por lo que ese cargo debe renovarse en la convocatoria de la junta ordinaria de la comunidad de propietarios
¿Tiene un administrador la obligación de efectuar los pagos que le presente el presidente de la comunidad, aún si aportar éste la factura correspondiente, o se puede negar a ello? Muchas gracias.
Hay pagos de pequeños importes que se pueden pagar con tickets que contablemente se computan como gastos de difícil justificación. Hablamos de bombillas y cosas así. Todo lo demás ha de justificarse