Dos figuras con poder en la comunidad que en ocasiones chocan. ¿Puede un presidente cesar al administrador?

Si pensamos en la máxima autoridad de una comunidad de propietarios, seguramente nos venga a la cabeza la figura del presidente de la comunidad. Pero también existe otro rol que nos vendrá a la mente: el administrador de fincas.

¿Quién es quién? ¿Qué competencias corresponden a cada uno?

En artículos anteriores ya hablamos de lo que suponía ser nombrado presidente de la comunidad, hoy diferenciamos entre éste y el administrador de fincas.

Administrador de Fincas

El administrador de fincas es elegido por la Junta de propietarios para llevar a cabo la gestión técnica de la comunidad. Es decir, es quien se encarga de que haya un correcto funcionamiento de los servicios contratados, realiza presupuestos y hace previsión de gastos, se encarga de la gestión del mantenimiento y reparaciones del inmueble y siempre con la aprobación de la Junta. Así lo recoge el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El administrador de fincas debe poseer la titulación específica tras haber realizado la pertinente formación en la materia. Aunque no es obligatoria la colegiación, la pertenencia a ese órgano colegial ofrece una mayor garantía de control de calidad de estos profesionales. En caso de conflicto entre comunidad y administrador el presidente puede dirigirse al Colegio Territorial de Administradores de Fincas que le corresponda por su localidad y ejercer la reclamación que estime en derecho. 

Así pues, el administrador de fincas, aunque no viva en el edificio en cuestión, está al servicio de los vecinos que allí habitan y que lo escogieron como tal. Su figura está capacitada para actuar en cuanto al mantenimiento y preservación del inmueble pero sus decisiones siempre dependerán de lo que hayan acordado los vecinos en Junta. En definitiva, el administrador es como un órgano delegado de los vecinos y en ese sentido puede asesorar y realizar trámites administrativos.

Administrador de fincas, órgano independiente

Entonces, podríamos entender que el administrador de fincas está supeditado a la figura del presidente pero no. Legalmente es un órgano de la comunidad y la Junta de propietarios lo elige por un año. Siempre que hablamos de presidir una comunidad, de tomar decisiones relevantes, la Junta es quien manda. Los propietarios son los que tienen la última palabra y el presidente vendría a ser el portavoz. En cuanto al administrador, si lo hay, se encargaría de realizar las contrataciones y gestiones que le trasladase el presidente.

¿Puede el presidente de la comunidad cesar al administrador?

La respuesta es “no, pero”. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente NUNCA puede cesar de forma unilateral al administrador. En caso de que el administrador no esté desempeñando debidamente sus funciones, esto se deberá tratar en Junta y decidir mediante votación si se prescinde de sus servicios. Aún con eso, el administrador de la finca puede solicitar una indemnización si le cesan antes de que venza su contrato si cree que no existe causa justificada.