Dos figuras con poder en la comunidad que en ocasiones chocan. ¿Puede un presidente cesar al administrador?
Si pensamos en la máxima autoridad de una comunidad de propietarios, seguramente nos venga a la cabeza la figura del presidente de la comunidad. Pero también existe otro rol que nos vendrá a la mente: el administrador de fincas.
¿Quién es quién? ¿Qué competencias corresponden a cada uno?
En artículos anteriores ya hablamos de lo que suponía ser nombrado presidente de la comunidad, hoy diferenciamos entre éste y el administrador de fincas.
Administrador de Fincas
El administrador de fincas es elegido por la Junta de propietarios para llevar a cabo la gestión técnica de la comunidad. Es decir, es quien se encarga de que haya un correcto funcionamiento de los servicios contratados, realiza presupuestos y hace previsión de gastos, se encarga de la gestión del mantenimiento y reparaciones del inmueble y siempre con la aprobación de la Junta. Así lo recoge el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El administrador de fincas debe poseer la titulación específica tras haber realizado la pertinente formación en la materia. Aunque no es obligatoria la colegiación, la pertenencia a ese órgano colegial ofrece una mayor garantía de control de calidad de estos profesionales. En caso de conflicto entre comunidad y administrador el presidente puede dirigirse al Colegio Territorial de Administradores de Fincas que le corresponda por su localidad y ejercer la reclamación que estime en derecho.
Así pues, el administrador de fincas, aunque no viva en el edificio en cuestión, está al servicio de los vecinos que allí habitan y que lo escogieron como tal. Su figura está capacitada para actuar en cuanto al mantenimiento y preservación del inmueble pero sus decisiones siempre dependerán de lo que hayan acordado los vecinos en Junta. En definitiva, el administrador es como un órgano delegado de los vecinos y en ese sentido puede asesorar y realizar trámites administrativos.
Administrador de fincas, órgano independiente
Entonces, podríamos entender que el administrador de fincas está supeditado a la figura del presidente pero no. Legalmente es un órgano de la comunidad y la Junta de propietarios lo elige por un año. Siempre que hablamos de presidir una comunidad, de tomar decisiones relevantes, la Junta es quien manda. Los propietarios son los que tienen la última palabra y el presidente vendría a ser el portavoz. En cuanto al administrador, si lo hay, se encargaría de realizar las contrataciones y gestiones que le trasladase el presidente.
¿Puede el presidente de la comunidad cesar al administrador?
La respuesta es “no, pero”. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente NUNCA puede cesar de forma unilateral al administrador. En caso de que el administrador no esté desempeñando debidamente sus funciones, esto se deberá tratar en Junta y decidir mediante votación si se prescinde de sus servicios. Aún con eso, el administrador de la finca puede solicitar una indemnización si le cesan antes de que venza su contrato si cree que no existe causa justificada.
EN LA PRORROGA DE PRESIDENTES DURANTE ESTE ESTADO DE ALARMA, COMO ÚNICOS PERJUDICADOS, QUE COMPENSACIONES NOS VAN A CORRESPONDER.
ES FACIL PEDIRNOS QUE AGUNTEMOS, POR TODA SOLUCIÓN.
EN ESTE «ENCUENTRO DE SILENCIO/PRORROGADO» ENTRE EL LEGISLADOR DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y NUESTRO CONSEJO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS, EL ÚNICO PERJUDICADO EL QUE SUBCRIBE.
ANGEL SANTIAGO ALZAGA.
Sólo puede argumentar que en l próxima renovación e. L que le toque a usted su turno pase.
Buenos días, mi pregunta quien debe tener el cuño me refiero donde pone el nombre del edificio el el nif de la comunidad y los talones. Un saludo
El administrador de fincas y si no hay administrador o la persona que ostente el cargo de presidente de la comunidad.
Tenemos un vecino que está de presidente y de administrador.Le presentamos un escrito para realizar una reunión extraordinaria, manteniendo el espacio de seguridad y con mascarilla, con la firma de más del 25 por ciento de la comunidad y se niega a hacerlo. Teniendo un patio en el exterior de más de 500metros y siendo 17 vecinos, de los cuales iríamos 6 o 7.¿Podemos convocar la reunión? Me he informado y resulta q lleva tiempo de baja en el colegio de administradores y la empresa está a nombre de su hijo.Un saludo.
Convoque junta extraordinaria en la que en el orden del día aparezca la renovación e cargos incluido el administrador y la presentación de ofertas de administración de fincas. Si están al menos el 25% de los propietarios y estos representan al menos el 25% de la cuota de participación de la comunidad pueden hacer la reunión aunque no quiera ese señor/a.
Soy presidenta de una intercomunidad, puedo proponer una reunión extraordinaria, para cesar al administrador de la intercomunidad, contando con el apoyo de los otros presidentes??
Sí, si representan al menos al 25% de los votantes
Buenos días, puede subirse sus honorarios el administrador de fincas sin consultar con los propietarios de unas plazas de garaje?
Si es el IPC y así está acordado en su contrato sí está facultado
segunda residencia en la costa. resulta que ya es el segundo verano que cortan el agua de las duchas de las 21 horas a la 9 de la mañana, porqué el portero de la comunidad le solicitó al administrador hacerlo. simplemente porque unos adolescentes hacian algunas gamberradas por la noche con el agua. con lo qual cuando nos bañamos en la playa de noche o nadamos temprano por la mañana, no podemos ducharnos en nuestros propios apartamentos, como lo llevamos haciendo hace 40 años. mi pregunta es si pueden tomar esa decisión presidente y administrador sin consultar al resto de los propietarios. GRACIAS
Hola Jordi.
No, no pueden. Han de tomar la decisión en Junta
En nuestra comunidad la persona que ejerce de presidente no ha sido elegida por vecinos,se puse ha mando .Pero nadie ha protestado por su ,,auto nombramiento,, es legal ser presidente de la comunidad sin ser elegida después de 1 año??
En los estatutos de la comunidad debe figurar la renovación de cargos y el modo de su renovación. AL año debe haber esa renovación a excepción hecha del periodo de la pandemia
Quisiera saber , si se puede pedir el ser la presidenta de la finca, pues la que hay , lleva demasiados años en el cargo
EL cargo de presidencia debe ser rotario por lo que ese cargo debe renovarse en la convocatoria de la junta ordinaria de la comunidad de propietarios
¿Tiene un administrador la obligación de efectuar los pagos que le presente el presidente de la comunidad, aún si aportar éste la factura correspondiente, o se puede negar a ello? Muchas gracias.
Hay pagos de pequeños importes que se pueden pagar con tickets que contablemente se computan como gastos de difícil justificación. Hablamos de bombillas y cosas así. Todo lo demás ha de justificarse
Acabo de comprar un piso, he de dar mis datos bancarios al administrador de la finca para el pago de las cuotas de la comunidad. Le he pedido los datos del mismo al presidente y este se niega facilitarlos, alega que todo se hace a través de el. Puede negarse a darme esta información?. Entiendo que se vulnera mi protección de datos. Como se lo puedo exigir???
Si no hubiera administrador sería el presidente quien se hiciera cargo. Cuando compró el piso le darían un certificad de estar el anterior propietario al corriente de los pagos. Use ese certificado para ponerse en contacto con éste.
Como y donde se debe exponer el nombre del Admministrador de la Finca para que lo conozcan los propietarios
Hola Enrique
Además de en el acta donde se aprobó su nombramiento puede hacerlo en el tablón de anuncios del portal de su edifico
Buenas tardes
Los y las vecinas que no estén al corriente de pago de la comunidad, pueden asistir a las reuniones con voz y voto?
En caso negativo, podría darse la excepcionalidad si un punto a tratar es la no renovación del administrador?
Leo que para votar estos puntos referente al administrador y/o convocar reunión, es necesario el 25% de los votos… de todas las personas propietarias de la comunidad o el 25% de los votos de las personas asistente a la misma?? Gracias
Si no está al corriente de pago puede opinar pero no votar.
El 25% es del total de propietarios y del coeficiente de participación de los propietarios es para la convocatoria de junta extraordinaria por parte de cualquier propietario que en ese momento no obstante le cargo de presidente
Acabo de comprar un piso, he de dar mis datos bancarios al administrador de la finca para el pago de las cuotas de la comunidad. Le he pedido los datos del mismo al presidente y este se niega facilitarlos, alega que todo se hace a través de el. Puede negarse a darme esta información?. Entiendo que se vulnera mi protección de datos. Como se lo puedo exigir???
Hola Marilo
El presidente está obligado a facilitarle los datos del administrador de fincas. Seguramente al comprar el piso le dieron un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas la anterior propiedad y de ahí los obtendrá
Buenos días. Necesitaría respuesta urgente! Soy la presidenta y administradora de mi edificio desde hace muchos años porque mis vecinos me lo ruegan, no quieren serlo ninguno y quitemos al administrador porque se llevaba todo el dinero y no hacía nada. Desde que estoy yo va todo bien , ahorramos, hacemos mejoras etc, por eso no quieren que lo deje. Pero estoy harta de aguantarlos y he llegado a mi tope de paciencia. Esta semana tenemos la reunión ordinaria del año y quiero decirles mi decisión de dejarlo. Sé que no querrán ocuparse, así que seguramente escojan un administrador. Mi pregunta es, desde ese mismo día de la.reunion en la que dejó de.ser presidenta y se rota el turno a otro vecino, quien se encarga de buscar administrador, papeleo y demás..yo que sería presidenta saliente, o el nuevo presidente? Gracias
Hola Noemi
Si se aprueba en la reunión el nombramiento del administrador debe ser el nuevo presidente
Hola soy un vecino que tiene un garaje alquilado, declaro IVA y necesito acceder a las facturas de la comunidad para hacer las liquidaciones trimestrales. El administrador dice que enseñarme las facturas es un trabajo adicional y que cobra por ello. ¿puede hacerlo?.
Hola Javier
No entiendo bien. Si usted cobra a sus clientes con factura y su correspondiente IVA, ¿para qué quiere las facturas de la comunidad?
Sí que el administrador cobrará las fotocopias que realice
Buenos días, el administrador puede pedir poderes a los propietarios para apoyar a un candidato a la presidencia de la comunidad en perjuicio de otro candidato de la comunidad . Gracias
Hola Flor
El administrador no debería tomar partido activo frente a nadie. Cada vecino puede recoger votos en favor de alguien