El Presidente suele ser la cara visible de una Comunidad de Propietarios y quien debe representar a la misma ante cualquier instancia legal. Sus atribuciones y deberes están estipulados tanto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) como en el Código Civil. No se trata, por tanto, de una tarea sencilla.
La falta de diligencia, honestidad u otros motivos pueden llevar a que se presente una demanda contra el Presidente de una Comunidad de Propietarios. Pero… ¿cuáles son las responsabilidades de este cargo y qué consecuencias tiene el no cumplirlas? Te lo explicamos a continuación.
¿Cuáles son las funciones del Presidente de una Comunidad?
El rol principal del Presidente se establece en el artículo 13.3 de la LPH:
“El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.
Además de la representación legal, esta figura cumple otras tareas dentro de la comunidad:
- Hacer cumplir de forma diligente, ágil y perseverante, los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios.
- Realizar aquellos trabajos u obras que resulten necesarios para el mantenimiento y la conservación del inmueble, de los servicios y de sus instalaciones comunes.
- Dar el visto bueno a las certificaciones de estar al corriente de pago de un propietario, corresponsabilizándose junto con el administrador de la finca de la exactitud de los datos.
- Proponer a la Junta de Propietarios el inicio del procedimiento contra aquellos propietarios que no cumplan con sus pagos a la Comunidad de Propietarios.
Te interesa:
¿En qué situaciones se justifica una demanda contra el Presidente de una Comunidad de Propietarios?
En ocasiones, un Presidente puede extralimitarse en el cumplimiento de sus funciones, decidiendo llevar a cabo obras, elegir a un contratista o contratar directamente un servicio sin el consentimiento de la Junta de Propietarios.
Las atribuciones de la misma se establecen en el artículo 14 de la LPH y son las siguientes:
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
- Aprobar los gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Cuando el Presidente actúa unilateralmente sobre cualquiera de estos puntos, de manera que perjudique los intereses de la Comunidad o de un vecino en particular, deberá responder de sus actos ante la Junta de Propietarios, el órgano ante el cual está subordinado.
¿Cómo se lleva a cabo una demanda contra el Presidente de una Comunidad de Propietarios?
Una comunidad puede exigir responsabilidad civil, según lo estipulan los artículos 1101 y 1902 del Código Civil. Para ello es necesario que se solicite una Junta General Extraordinaria, con el apoyo de una cuarta parte de los propietarios o de una cantidad que conforme el 25% de las cuotas de participación.
La Junta deberá reflejar en su Orden del Día la propuesta de denuncia al Presidente. Para que se tomen las acciones judiciales correspondientes, dicha propuesta debe ser aprobada por esta misma entidad.
Las consecuencias, en el caso de que se compruebe la ineficacia o la culpabilidad del Presidente, son la destitución del cargo y una indemnización económica por los perjuicios ocasionados.
En este punto cabe aclarar que lo actuado por el Presidente no carece de valor y la Junta no puede desconocer las obligaciones contraídas con terceros. Por ejemplo, si se contrató un servicio sin el permiso de la Junta, el acuerdo deberá respetarse aunque se haya contratado de forma irregular.
¿Una demanda contra el Presidente de una Comunidad de propietarios puede tener consecuencias penales?
En ciertos casos, las acciones de una persona al frente de una Comunidad pueden tener responsabilidades penales:
Apropiación indebida
En el supuesto en el que el Presidente se quede con parte del dinero de la cuenta de la Comunidad, podría incurrir en este delito, tipificado en el artículo 253 del Código Penal.
Administración desleal
Podría ocurrir que un Presidente se exceda en su función sobre el Patrimonio de la Comunidad, por ejemplo, utilizando el dinero destinado a un fin para algo diferente, sin importar si se lo ha quedado o no.
Estafa
Caería en este delito si ha engañado a uno o a más propietarios para quedarse con patrimonio de estos o de la comunidad.
El presidente de mi comunidad se ha negado a hacer en estos momentos mes de noviembre un trabajo de limpieza de las tuberías que hay que hacer en la a calefacción central para que los tres últimos pisos les pueda llegar la calefacción, que desde hace dos años no nos funciona en condiciones a causa de un cambio de tuberías que se hizo y algo no se hizo bien ya que desde entonces no nos sube la calefacción.
Se ha pedido que dijéramos sí o no si estábamos de acuerdo en hacer los trabajos de arreglos de las tuberías en estos momentos en los que tres quintas partes de los vecinos han dicho que sí y ahora este señor dice que no lo va a hacer hasta el mes de abril ya que hay que cortar la calefacción durante 10 días para poner de hacerlo y un vecino según él se ha quejado diciendo que si cortan la calefacción durante 10 días que le va a denunciar al presidente que se puede hacer contra estas injusticias ya que yo soy una de las afectadas llevo aquí 35 años y jamás me ha fallado la calefacción hasta que han tocado las tuberías
Gracias
Puedo denunciarle personalmente?
Hola Marcelina
La practica es que durante el periodo de calefacciones no se realice reforma alguna a no ser que se deba por una rotura. No obstante:
*
Hola Marcelina
Es cierto que en periodo de vacaciones no se pueden acometer reformar pero sí que pueden hacer reparaciones por averías o roturas. Debe instar a que la comunidad asuma el coste de su calefacción hasta que se proceda a la reparación y consecuentemente a darles servicio. Le invito a que de parte a su seguro de hogar contándoles lo que pasa con el objeto de que su aseguradora inste por via amistosa y si no por via judicial la subsanación de la avería que causa su falta de calefacción. Además no es conveniente que se demoren por si aún está en garantía dicha obra.
Quiero saber si es legal que trabaje el presidente de la Comunidad en recepcion como empleado y si se puede denunciar yo como inquilino
Hola Mario
Ser empleado de la finca no es incompatible con ser presidente de la comunidad- Al tener una propiedad tiene la obligación de, cuando le toca, ejercer su presidencia.
Hola, he hecho reformas duraron 4 meses en mi.piso. Soy nuevo en la comunidad, y he recibido constante acoso por mail y whatsapp por parte del presidente. Incluso insultó a mi arquitecto aludiendo a nuestro origen. Para terminar solo habia que colocar una una tuberia en el patio interior que requeria permiso, y mi arquitecto la presentó sin consultarme. Obviamente el presidente hizo fotos, se enfadó, envió calumnias a los vecinos sobre muii y mi respuesta fue pedir que retiren la tuberia hasta tener permiso, y disculparme. Solicito una reunión extraordinaria, y el me la niega. Envío un escrito a los vecinos explicando que necesito todo el tema y él lo reenvia, agregando falsedades y calumnias. Finalmente el pte. Escribe aceptando el arreglo poniendo unas condiciones y la aprobación expresa del vecino de abajo mediante reunión. El vecino dice que si verbalmente y el presidente lo aprueba x whatsapp. Se coloca inmediatamente el tubo, y el.vecino nos pide quitarlo xque le molesta estéticamente.
Ahora nos escribe a todos el presidente diciendo que se retracta de su autorizacion y que quitemos el tubo o.nos denuncia.
Qué puedo hacer? Este señor me impidió seguir el orden legal y.entorpecio continuamente el proceso. Ademas no conozco a nadie aun para solicitar una reunión y acusarle de esto. Tengo que denunciarle personalmente?
Hola María
Espere a recibir la reclamación judicial. No creo que se produzca. Le recomiendo además que lo comunique a su aseguradora de hogar para que la defienda en sus derechos
Puede ser presidente de la comunidad de propietarios una persona que no paga impuestos por alquiler de pisos y garajes???
Hola Nic
Sólo si no paga las cuotas de la comunidad el presidente no puede votar ni debería ejercer como presidente
Hola Marcelina, cada vez que llueve tengo filtraciones de humedad en la pared que da a la calle que provienen de la fachada y también me ha salido en el techo de una habitación circulos de humedad cuando ha llovido racheado con mucho viento. El seguro de la comunidad dice que puede ser de la chimenea que baje por el sun del baño y de ahí a la habitación que está pegada al baño. Y la pared por falta de impermeabilización El presidente dice que no se pueden hacer reuniones por tema covid. Y en caso de hacerlas más adelante lo abone yo. Que se puede hacer ? denunciar a la comunidad?
La obligación de la comunidad es la de reparar. Comuníqueselo a su seguro de hogar para que inicie las acciones judiciales contra la comunidad para que el juzgado les obligue a realizar la obras e indemnizar por los perjuicios
Hola llevamos 4 años sin cambiar de presidente. Ni acer reunion cada año se niega hacer reuniones. Que puedo hacer
Hola Franciso.
Debe convocar reunión en la que en el Orden del Día figure el cambio de cargos.
Buenas, hace años que el presiente no realiza las juntas anuales. Además no puedo convocar una ya que una parte de ellos se conocen de toda la vida y otros pisos pertenecen a un banco. Hay unos cheques que les paga a un vecino para realizar una tarea de limpieza en vez de contratar a una empresa, pero este encima cobra mas que las empresas de la zona. En esta situación que puedo hacer, solo quiero que reflejen los ingresos y gastos y que den explicaciones, hacen lo que quieren y posiblemente lo reflejen en los libros de actas y solo firmen ellos. Eso es denunciable, ahora por el tema del covid dicen que no nos podemos reunir.
Gracias de antemano.
Hola Moncho
Efectivamente por COVID no se realizan reuniones. Y para que usted pueda convocar una reunión necesita el 25% de las cuotas de participación
Hola soy iris el presidente de la comunidad, se negó ha mejorar un camino ya traslado de años. Dejando a mi tío de 86 años sin salida ni entrada para ambulancia etc etc. Mi tío tiene problema de movilidad.
Hola Iris
La comunidad debe cumplir con la normativa vigente. Solicite intervención en su póliza de hogar para conminar a la comunidad que cumpla con ésta.
Buenas, el presidente actual de mi comunidad no quiere presentarnos ningun documento libro de cuentas etc este año me tocaría ser presidente a mi pero el no quiere darme nada, temo que se este quedando con el dinero de la comunidad, tambien me he dado cuenta de que el presidente dio de baja el seguro de la comunidad sin haber comunicado nada a los propietarios, queria saber que se puede hacer en este caso
Hola María
La verdad es que tarde o temprano se sabrá si el presidente ha cometido algún acto ilícito. Es posible, al menos me gusta pensar así, que su negativa se debe a que no tiene las cuentas al dia.
En cuanto al seguro, dado que no se han podido hacer reuniones él podría realizar el cambio siempre que sea en beneficio de la comunidad o como consecuencia de la anulación de la póliza por parte de la aseguradora. Si desea conocer si han ido a mejor o peor envíenos copia de ambas pólizas a nuestro correo comunidades@coordonseguros.es
Independientemente de lo anterior si consigue votos que representen al memos el 25% de las cuotas de participación podrá convocar una junta extraordinaria con el orden del dia de ésta.
Buenas, mi casero es el dueño de todo el edificio y por lo tanto es también el presidente de la comunidad. Varios alquilados les estamos intentando contactar para que organice una junta, ya que hay varios temas que necesitan atención sobre el edificio. Mi duda es, podemos contratar a un administrador, aún existiendo presidente? En caso de que no se pueda, que debemos hacer, somos todos alquilados y por lo tanto no tenemos derecho a hacer una junta.
Hola
Las juntas son sólo de propietarios. Ustedes pueden organizarse como consumidores, en este caso como inquilinos, y nombrar un representante o junta y trasladar sus requerimientos a la propiedad. Sí está hace caso omiso deben contactar con un abogado.
El presidente ha falseado un acta CA. Mbiando fecha y orden del día como denunciara
El día de la aprobación del acta no debe aprobarla, solicitando las modificaciones.
Hola… Si ya he conseguido que hagamos junta el 25% para hacer cambio de presidencia, con los votos de éste porcentaje, se puede hacer el cambio de presidencia??? Esta persona, lleva 5 años y no quiere soltar el cargo..
Debe convocar junta extraordinaria en el que en el orden del dia se indique que el objeto es la renovación de los cargos.
Hola yo era morosa en mi comunidad y fui denunciada pero me he enterado por un error que el presidente lleva un tiempo sin pagar comunidad y el vicepresidente también y que hay otros 10 vecinos morosos aparte de mí y solo yo fui denunciada
Las denuncias se han de aprobar en junta. Ninguna de las personas que se encuentran en mora, es decir, que no estén al corriente de pago no pueden votar. Si esos votos se hubieran tenido en cuenta podría impugnar el acta
Hola , me gustaría consultar. Puede un presidente estar 10 años como presidente porque tiene más de una vivienda y se bote así mismo ?
Tengo entendido cada 2 años se debe de renovar el cargo y esta que tenemos nosotros no hay forma de cambiarla y vivimos un infierno, ¿ que podemos hacer porfavor ?
Un voto por persona independientemente de los pisos que tenga. Otra cosa es que en cuanto a porcentaje para ciertas votaciones si que cuenta el suma de los coeficientes- La jurisprudencia al respecto interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales se contabiliza como el de un solo propietario en cuanto a personas, mientras que sus coeficientes de participación suponen la suma de todos sus inmuebles.
Por otra parte lo habitual es que cada año se cambie de presidente
que puedo hacer cuando la presidenta….. ha dividido a la comunidad y lo que hace es manipularlos y que le tengan miedo y por lo tanto no son capaces de ir en contra y la propia presidenta no tiene ningun conocimiento de normiativas ni de leyes y no quiere escuchar nunca….. y hace lo que quiere.
Convoca la reunión ordinaria sin enviar la documentacion para aprobar los puntos de la reunion.
Y cuando se lo digo aue por ley tiene que hacerlo y que por lo tanto no tenemos nada para poder discutir y pasa de todo,
Le recomiendo que haga uso de la cobertura de defensa jurídica de la póliza de la comunidad.
Hola, ha habido una avería de tuberías en fin de semana, el presidente no tenía el número de poliza ni contacto del seguro, llamó al administrador pero no responde en fin de semana. El presidente se ofreció a pagar de su bolsillo un fontanero de urgencia pero otro vecino afectado se negó (a él le tocaría pagar parte también), porque tenía que ser algo que hiciera el seguro de la comunidad. Aunque se cerró el agua, para esperar al lunes, uno de los locales se ha visto afectado con inundaciones, y amenaza a denunciar al presidente.
¿Hasta qué punto el presidente puede ser denunciado?
Muchas gracias
La obligación del presidente o de cualquier persona es minorar el siniestro por lo que debe cortar el agua y llamar a un fontanero de urgencia para que repare la avería. El seguro sin ningún problema le reembolsará a la Comunidad el importe de la reparación una vez verificada por el perito. EL presidente puede estar muy tranquilo porque además la defensa jurídica la llevara la aseguradora si tiene contratada la cobertura.