Los daños por agua representan más de la mitad de las incidencias que surgen en las áreas compartidas de las comunidades de vecinos. Hablamos de humedades, goteras o inundaciones que pueden ser consecuencia de una rotura o de un atasco en la bajante de la comunidad.
Muchas veces es difícil identificar el origen de la filtración, lo que puede causar malentendidos entre los propietarios y la comunidad sobre los costes de la reparación.
Por eso, es fundamental que los administradores actúen con rapidez para que no haya dudas sobre quién paga el cambio de bajantes o qué seguro asumirá los costes del arreglo.
¿Qué hacer ante la rotura en la bajante de una comunidad de vecinos?
Las bajantes son las tuberías por las cuales se desecha el agua residual y de lluvia de un edificio.
Al ser parte de los elementos comunes del mismo, como establece el artículo 396 del Código Civil, su reparación es responsabilidad de la comunidad.
Los problemas con las bajantes de la comunidad pueden volverse crónicos si no se implementan las siguientes medidas:
1 – Notificar al administrador
Cuando un propietario detecta el problema, la primera medida a tomar es la notificación urgente al encargado de la finca.
Esto debe realizarse tanto si se trata de una filtración dentro del hogar como en un espacio común. Y es que las bajantes de comunidad con goteras pueden afectar tanto a las zonas privativas (internas) de las propiedades como a los espacios compartidos.
2 – Revisar si hay una póliza de seguros contratada
Tras la notificación de cualquier problema con las bajantes del edificio, el encargado de la comunidad – ya sea el presidente de la junta de vecinos o un administrador externo- deberá verificar si esta incidencia está cubierta por el seguro de comunidades de propietarios.
Así, si un vecino no quiere arreglar las bajantes, podremos explicarle cuál es la situación conforme a la normativa.
Según estimaciones de las aseguradoras, las roturas o el atasco en la bajante de la comunidad suponen alrededor del 60% de las incidencias en los espacios comunes de los edificios.
Estos casos deben resolverse de la manera más transparente posible, para que tanto los propietarios como los administradores queden satisfechos.
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3 – Identificar el origen de la filtración
Se trata de un punto clave. Detectar de dónde provienen las humedades permite delimitar responsabilidades y poner en claro a quién le corresponde hacerse cargo de la reparación. Para esto se recomienda contactar a la aseguradora para que un perito pueda revisar el estado del edificio.
- Si el atasco o la rotura se detecta en una bajante privativa (es decir, que es parte de una vivienda particular), será el propietario quien deba solucionar el problema.
- Por el contrario, en el caso de un atasco en una bajante comunitaria, será la comunidad quien tendrá que hacerse responsable de desatascar la bajante de la comunidad.
- Si la filtración de la bajante comunitaria ha afectado a una propiedad particular, la comunidad deberá cubrir los daños causados a los propietarios.
Un seguro multirriesgo de comunidades es ideal para abordar este tipo de problemas potenciales.
4 – Renovación de los bajantes de fibrocemento
El recambio de las bajantes es otra medida que ayuda a minimizar roturas y atascos.
La gran mayoría de los edificios construidos antes de 2002 cuentan con bajantes de fibrocemento, un material con una vida útil de unos 20 años. Tras este período tiende a agrietarse por acción del agua o a dilatarse, causando una mayor cantidad de atascos.
En la actualidad, este material está prohibido al tener trazas de amianto y asbesto, dos compuestos considerados cancerígenos.
La legislación vigente recomienda la sustitución de las tuberías de este compuesto por bajantes de PVC. Es más, ante la rotura de una cañería de fibrocemento no se permite repararla, sino que es obligatorio su reemplazo.
¿Cómo evitar nuevos atascos y problemas con las bajantes de la comunidad de vecinos?
Una vez solventado el tema de las humedades, es fundamental poner en práctica políticas para que no se produzcan nuevas averías.
Por ejemplo, es necesario informar a los propietarios para que hagan un uso responsable de sus instalaciones sanitarias. Las recomendaciones deben ir encaminadas a evitar que se lancen elementos de plástico o de goma por el inodoro, así como tampones, bastoncillos de las orejas o maquinillas de afeitar.
Otros elementos que afectan la calidad de las tuberías son los desatascadores muy potentes, la cera, las pinturas o los productos disolventes. Todos estos químicos repercuten negativamente en las paredes internas de la bajante y en sus coyunturas, ocasionando daños que pueden evitarse.
Como ya mencionamos, en el caso de edificios con bajantes de fibrocemento es recomendable que la comunidad considere su sustitución cuanto antes.
Si bien se trata de un proceso que lleva tiempo y un gasto considerable, el resultado serán menos averías a largo plazo y una mejor calidad de vida para todos los vecinos.
A mi me han abierto 3 veces para arreglar un bajante, pero al año se rompe otra ver,el tubo esta súper roto pero le echan silicona y asin lo dejan otro año, me puedo negar ha que me habrán otra vez
Hola Manuel
No se puede negar, pero si puede exigir que cambien el tramo entero de la tubería. Posiblemente se trate de una tubería de fibrocemento y con el tiempo se han de cambiar los tramos enteros.
Buenas tardes y en el caso de que hay con codo de 90grados en una bajante entre el bajo y mi casa que es un primero y por un atasco de este codo del bajante principal se que llené mi casa de defecaciones, cómo podría pedir que pudiesen un ángulo al menos de 45grados para que no vuelva a ocurrir,. Es verdad que el bajante solo debería tener un codo de 90 grados debajo del edificio (garajes)?? En mi caso en del bajo tiene 2 uno abajo y otro arriba , gracias
Hola David
Debería solicitarlo al administrador de fincas para que lo incluya en la próxima convocatoria o requerir una junta extraordinaria. Si persisten los percances y no se toma en consideración le recomiendo que lo requiera a través del Juzgado. En esto su seguro de hogar le ayudará.
En dos viviendas de la planta baja el agua rebosa por el bote sifónico. Al limpiar y revisar la arqueta del patio se observa alguna obstrucción en la tubería que afecta al interior de una de las viviendas. ¿La reparación sería una responsabiliad comunitaria o privativa?
Si esa tubería da servicio a varias vivienda es comunitaria. SI sólo da servicio a una propiedad, es privada,
En caso de que el propietario deba comunidad pero el problema sea de la comunidad y se inunda la cocina cada vez que usan la ducha o algo que se puede hacer
Que no esté al corriente de sus obligaciones no exime a la comunidad, si es la responsable, de reparar los daños al perjudicado
Dentro de mi garaje tengo una arqueta que conecta con las aguas residuales de la comunidad. Ante un atasco tengo obligación de dejar pasar al desatascador? La última vez me dejaron el garajw inundado de aguas fecales.
Tiene la obligación como tiene ellos la obligación de dejarlo limpio. Y si no lo hacen debe hacerlo la comunidad bien a su cargo o con cargo al seguro de la comunidad
Me han salido ratas encima de la talla del cuarto de baño, porque da a una bajante de agua, la cuál da a una arqueta, quièn debe hacerse cargo?
Dado que salen por una tubería de la comunidad debe ser ésta la que desratice
He tenido que tirar todo el techo, tapar todos los agujeros, y poner de nuevo el techo.
Hola Silvia
La denuncia ha de presentarla el presidente de la comunidad. Es posible que la póliza d ela comunidad puedes darles cobertura jurídica para llevar a cabo con éxito la denuncia correspondiente contra los vecinos molestos. La de impago de las cuotas de la comunidad, que también puede gestionarlo el seguro de la comunidad puede llevarse a través de un proceso monitorio
Hola. El bajante comunitario pasa por mi cuarto de baño y tienen que levantar mi bañera. El seguro me pone otros materiales rompiendo la estética y los vecinos se desentienden para que lo pague yo. Mis sanitarios son grises y me ponen bañera blanca. Me van denunciar por no aceptar el gasto. Mi sesudo dice que es comunitario se desentiende. Que puedo hacer
Hola Pilar
Su seguro debe asumir el pago de forma directa, asumir los daños estéticos hasta el capital contratado y luego reclamar a la Comunidad y al seguro de la comunidad.
Si quiere que le llevemos al reclamación envíeme un correo a comunidades@cordonseguros.es o llámenos al 607514619
A mi vecina de abajo se le esta mojando su cuarto de baño.,si es mi parte del bajante y el bajante es de los antiguos ya que el edificio es de año 72 tengo que arreglarlo yo con mi seguro o lo tiene que arreglar el seguro de la comunidad
Las bajantes, si dan servicio a más de una vivienda son comunitarias y por tanto lo ha de reparar la comunidad o su seguro. Si sólo da servicio a una vivienda ésta reparación la ha de asumir el propietario o sus seguro de hogar
Estamos desesperados en casa con la bajante. Para repararla los 10 pisos de arriba deben parar de tirar agua y no lo hacen, caen heces y orines en mi cuarto de baño y los fontaneros no dan una. Fatal y pesadilla.
Hola Pepita
Deberían cortar el agua para evitar el uso de las tuberías de desagüe. Lamentablemente la falta de empatía es una demasiado habitual
Hola, en la reparacion de la bajante de mi casa somos 4 los vecinos implicados, yo vivo en el cuarto y los 3 de abajo se han puesto de acuerdo en que les rompan por la habitación pero yo tengo un armario empotrado por lo que me impactaria enormemente romper por la habitación y prefiero que rompan por el baño. ¿es posible que aunos les rompan por un lado y a otros por otro?. Gracias!
Hola Francisco
Se debe acceder por el lugar que represente menos coste económico. La aseguradora debe asumir los gastos de reposición y reparación.
Tenemos un bajante del agua del terrado que cubre a mi vecino y a nosotros pues tenemos el terrado que los dos sumideros dan a parar a un mismo bajante. Parece que falta que pogan una tapadera para que no repose el agua de la lluvia. Quién ha de pagar el seguro de la comunidad? o directamente ha de pagarlo la comunidad?
Si no se trata de una rotura accidental es mantenimiento y portanto corresponde a la Comunidad de Propietarios
Qué pasa si es una bajante la que se ha salido, cae el agua a chorro al patio de luces en el piso que vivo y cae también en el garage y ni el administrador ni ningún vecino quiere arreglarlo?
Hola Olga
No es posible que no quieran arreglarlo. Están obligados. De parte a su seguro de hogar para que através de su seguro envién un requerimiento a la su Comunidad de propietarios
Buenas tardes. El bajante de las cocinas de donde vivo de alquiler, pasa justamente por el vertice del tabique que separa la cocina, del pasillo o recibidor, y este tabique pega justamente al marco de la puerta de entrada. El operario me ha manifestado que accedería por la cocina, pero la reformé a mi costa, y provocaría un destrozo, quitar armario bajo y alto, y peligro de dañar el mármol que me costó un dineral porque es brasileño.
¿ Se podría acceder por el mismo sitio, pero a través de la pared exterior? ( Por la zona del rellano de la escalera donde hay facil acceso, y solo hay que cuidar no dañar la puerta y el pulsador del timbre). La pared es la tipica de zonas interiores de edificios. Tochos huecos concertados y recubrimiento de mortero.
Hola Adriano
Se debe acceder por el lugar menos costoso. Y así debe hacerlo el gremio. Reclame al seguro que intervenga el perito del seguro
Vivo en un bajo, son usuales los atoros en el desague general, en consecuencia suele salirme por mi casa. ¿puedo instalar una válvula antirretorno en el desague de mi vivienda antes de conectarse al desague general de la comunidad?. Los vecinos siguen tirando de todo por el desague y siempre el perjudicado soy yo que soy el bajo.
Hola David
Sí mientras no modifique la tubería general.
Saludos
Hola,
El 18 de septiembre sin previo aviso se presentó en mi casa un albañil del seguro comunitario para abrir boquete en el baño y ver donde estaba la avería de la bajante general. Como el revestimiento de la tubería tenía uralita el seguro delegó en nuestro admiiistrador de fincas buscar especialistas y pedir licencia al gobierno Vasco como protocolo por la uralita. Entre el rítmico caribeño del admin de fincas y la administración pública repararon el 7 de octubre y tras esa fecha sigo con el boquete en el baño y una esquina del sueño..tras volverme Loca entre el seguro de la comunidad y mi seguro al cual informe tb el mismo día del boquete para que constase, y no hacen más que pasarse la pelota el uno al otro, total sigo con un boquete insalubre en el baño y dicen que han pedido azulejos a serigrafíar, 20 días, y yo me pregunto qué plazo tienen legalmente para subsanar daños?? Porque al final llevo 3 meses con un boquete en el baño y pasan peritos teleperitajes, de todo pero no hacen nada..existen plazos? Estoy planteando ir a poner una denuncia x lo civil y llamará mi seguro para que me den ellos asistencia jurídica contra ellos mismos y me hagan el escrito, que tb me entra, contra los dos seguros. Si ya no se hacen mis azulejos, cuánto tiempo legal tienen para que los pidan hacer? Porque entiendo que si no deberían cambiar todo el alicatado por estética, o indemnizadme para que lo haga yo, no?.cuando les pregunto a ellos me dicen que lo que tarden..pero eso no puede ser así,es insalubre y es que ni a selllar el boquete han venido.
Hola Sara
Su aseguradora puede y debería realizar al obra y luego reclamar al seguro de la comunidad. Puede hacer uso de la cobertura de la garantía de daños estéticos.
Su seguro, aunque tenga defensa jurídica, no va a reclamarse a sí mismo. Está excluida esa cobertura en el condicionado general.
El siniestro no puede demorarse en el tiempo. Solicite a su compañía que haga un tapado provisional para evitar la entrada de insectos o roedores.
Quedamos a su disposición
Me ha gustado el articulo, la bajante es una tubería muy importante y hay que saber como actuar en caso de que sufra una avería. Sobre todo para estar preparado hasta que pueda venir un profesional a solucionar el problema.
Buenas noches yo tengo un problema de tubería de la general por filtración de agua.Llevo como 2años o algo más,la junta de la comunidad me da largas y me entretiene mi perito me dice que denuncie.Ahora están mirando presupuestos para presentar a la comunidad .Donde denuncio
Su aseguradora es la que debe iniciar las acciones para obligar a través del juzgado para que la comunidad realice las reparaciones necesarias
Hola,
tengo una plaza de garaje donde encima coincide un bajante del edificio.
Ha aparecido gotera en ecta bajante y cae encima del vehículo. Esta gotera no parece venir de la bajante sino de otro tubo qeu viene también del edificio, de cualquier manera, esta fuga viene del edificio y entiendo que corresponde a la comunidad de vecinos del edificio y no del garaje.
Como parece que el problema se está enquistando y la reparación nunca es definitiva ¿que se puede hacer?
¿El administrador del garaje o comunidad del garaje puede o debe hacer algo?
En caso de denuncia, ¿cuál es el procedimiento?
¿se puede denunciar a través del seguro de un coche?
¿qué opciones y plazos existen para solucionar este tipo de problemas?
Gracias de antemano por su ayuda.
La tubería si da servicio sólo a una propiedad es ésta quien tiene que hacerse cargo de la reparación. Suele ocurrir con los locales.
Por otra parte es su responsable quien debe realizar la reparación definitiva y no una reparación puntual. Ese mensaje es el que el administrador o propietario del local debe dar a los gremios, sean del seguro o gremios propios.
Tengo un restaurante en un edificio y tengo un salinero de agua de un bajante y que lo tiene localizado el seguro en rl como del pido de la segunda planta .El problema es que desde el piso desde que hay que abrir sus dueños son ingleses y la administración no los puede localizar tienen la dirección aquí y es imposible arreglarlo .Que me recomendáis ya wur llevo más de un año saliendo me agua por el techo
Entiendo que no se puede acceder por otro sitio. Aunque sea mediante otras técnicas aunque sean más costosas. No parece lógico que no tenga ni un correo electrónico ni un teléfono de la propiedad. Dicho esto y si le sigue cayendo agua debería trasladárselo a su aseguradora para que actúe, si es necesario a traves del juzgado
Buenas tardes,
Soy el presidente de una comunidad de vecinos y tenemos una bajante que està deteriorada, especialmente en dos tramos.
El pasado año, con el presidente anterior, uno de los vecinos afectados comunico que se debía cambiar la bajante ya que estaba preocupada de que se rompiera. El presidente le dijo que esperara para estudiar el asunto. La vecina preocupada por si la bajante se rompía dijo que ella contrataría por su cuenta a los técnicos para la arreglaran. El presidente y algunos vecinos le comunicaron que si ella lo hacía por su cuenta la comunidad no lo pagaría. Finalmente, ella sin consultar más arregló su parte y la pagó de su bolsillo. Este año con mi presidencia se ha decidido que vamos a arreglar la bajante , asumiendo el coste del arreglo la comunidad, como corresponde. La vecina que arregló la bajante por su cuenta dice que si pagamos los costes, arreglando por tanto la parte de dicha bajante del otro vecino, ella quiere que le paguemos también su arreglo. Ella mientras tanto no paga la comunidad. ¿Cómo podemos solucionarlo?
Gracias.
Hola Jaume
Si no paga no tiene derecho al voto. Dicho esto la reparación que realizó es una mejora para la comunidad que evitó un posible siniestro. Si además se va a acometer la sustitución de las bajantes parece de justicia que se le abone a ésta el coste de reparación. Pero es una decisión de la comunidad
hola. vivo en un primer piso y el restaurante abajo se ha quejado de una fuga de agua fecales.El seguro de la comunidad ha venido para detectar el origin de la fuga y ha echado agua de los inodoros y lavabos de todos los vecinos. Ha descubierto que solo se cae agua al restaurante cuando el vecino de la segunda planta echa agua de su inodoro. La conclusión del seguro es que tiene que hacer una cata en nuestro piso porque dice que el problema viene de nuestra parte de la bajante o mangue ton. He pedido al seguro que el uso de una cámara para detectar la fuga pero ellos han negado. Han venido a romper dos veces en la cocina para ver la bajante pero aún no encuentra la fuga y está seco. Ahora dicen que vienen a romper el suelo para investigar
lo cual no tiene sentido ya que solo cae agua fecales al bar desde el segundo piso.
Pregunto:
1. Puedo exigir la uso de cámara al seguro de la comunidad?
2. puedo negar que el seguro rompe mi suelo si no estoy conforme con su comprobación ?
muchas gracias,
Hola Jose
Efectivamente puede solicitar el uso de la cámara para la localización. No creo que tenga problemas. En cuanto a la localización, una vez descubierta, si se ubica en su zona no puede negarse. No obstante debe dar parte a su seguro de hogar para los daños estéticos
En mi comunidad vamos a recubrir todas las bajantes que son de plomo antiguas con una empresa de fontanería sin obras que una máquina hecha una fibra de poxi hasta 4 milímetros, también se van a poner cuatro llaves en los locales de abajo correspondiente a cada letra del edificio para poder cortar la bajante ante un problema, y también se van a mirar las tuberías que van desde el Baño y la cocina hasta la bajante y si alguna tendría problemas se arreglaría de la misma forma.
Mi pregunta es todos tendríamos que pagar por igual?
Los locales también tendría que pagar por igual las tuberías de cocina y baños de los pisos?
Gracias de antemano.
Hola Eolo
Los gastos comunitarios se afrontan en la parte proporcional al coeficiente de participación de cada finca, incluidos los locales.
Las aguas residuales de los baños de dos vecinos se juntan en un solo conducto, pequeño antes de llegar a la bajante general. Si se avería ese tramo , quie se hace cargo.
Hola Marta
Al dar servicio a más de una vivienda es tubería comunitaria, así que la comunidad o su seguro
Hola vivo en un primer piso y justo debajo de mi casa hay trasteros alquilados. He tenido un atasco en el fregadero imposible de arreglar desde la vivienda, por lo que hay que acceder desde el techo de los trasteros. El dueño de los trasteros no se niega a permitir el acceso pero lo inquilinos de los trasteros sí y no paran de poner excusas, Mientras tanto el fontanero no puede acceder. Llevo un mes sin fregadero, lavavajillas y lavadora.
Hola Carmen
Comunique a los propietarios e inquilinos de los trasteros de forma fehaciente que no se hará cargo de los daños que se sigan ocasionando en sus propiedades.
Por otra parte informe a su aseguradora para que a traves de sus abogados insten a esos personas a dejar acceder a los gremios.
La otra es que reparen, aunque con mayor coste, por otro lugar
Hola, se me ha caído el techo del baño a consecuencia de que el bajante estaba roto. Y después de 3 meses vamos hacer una junta para aprobar el arreglo o no, ya que me han roto sanitarios y demás. Si se niegan a arreglarlo que hago? Eso es legal? Que podría hacer en ese caso? Ya se de un vecino que dijo que el no iba a pagar nada y quiero ir informada. Gracias!
Hola María
O le paga los daños el seguro de la comunidad o lo paga la comunidad. Comuníqueselo a su aseguradora, si tiene contratado seguro de hogar, para que haga la reclamación. Si no tuviera seguro de hogar y no quiere pagar la comunidad sus daños si lo desea podríamos ayudarle en la reclamación